日落公园租客面对低空置率和不断上涨的租金

Tania Barnes与丈夫和儿子在日落公园45街的一栋三户住宅里住了八年。这个家庭早已知道房东打算出售房屋，但房屋进入签约阶段后，他们不得不赶在9月1日前找到新住处。

“一切发生得太快了，”Barnes说。这个家庭当时是按月续租，必须在9月1日前搬走。

“我之前真的没有太关注租房市场，”Barnes说。全家希望继续住在日落公园；她的丈夫Lorenzo Tijerina在这里创办了Sunset Post，一家人也长期扎根于这个社区。

他们在StreetEasy和Zillow上找房，也向朋友和邻居打听。Barnes说，价格相对低的房源很快就被抢走，很多询问甚至没有得到回复。

“真的让人很焦虑，”她说。一些房子比他们原来的住处更贵，却明显更小、采光更差。有一次，他们甚至骑自行车在社区里寻找“出租”招牌，希望找到可能没有在网上刊登的房源。

纽约许多房东会要求申请人的年收入约为月租的40倍，不过这并不是法律规定。以每月3000美元的房租为例，这一标准意味着年收入需要达到12万美元。

“有一阵子我就想，我们是不是只能直接跳海了。我真的不知道该怎么办，”Barnes说。

纽约大学Furman Center数据显示，2024年日落公园出租房空置率为2.8%。纽约市2023年住房与空置调查显示，月租低于2400美元的住房空置率低于1%。

Barnes后来向邻居Warren Holstein求助。Holstein是一名房地产经纪人，自2010年以来一直住在日落公园。

“我总是先告诉大家，尽量自己找，”Holstein说。他形容找房过程“让人精疲力尽”，而且“竞争非常激烈”。

Holstein说，2019年《住房稳定与租户保护法》把租房申请和信用调查费用限制在20美元，这让租客更容易同时申请多套住房。他说，价格较低或条件较好的公寓可能收到大量申请，有时租客甚至会主动提出高于挂牌价的租金。

他还提到，高利率让一些原本可能买房的人继续留在租房市场。Industry City和Costco的存在，也让更多找房者注意到日落公园。

“土地真的很贵，也很难找到，尤其是私人土地，而业主往往希望尽可能从土地上获得收益，”Fifth Avenue Committee执行主任Michelle de la Uz说。该非营利组织长期在南布鲁克林从事可负担住房工作。

De la Uz说，另一个问题是政府补贴和租金补贴数量远远赶不上需求。

“政府补贴或租房补贴就是不够，无法满足实际需求，”她说，“基本上你只能排队等补贴，现在这个队伍要等四五年。”

Fifth Avenue Committee近年来在日落公园建设了两个100%可负担住房项目。De la Uz说，其中Sunset Park Library & Apartments有50套可负担住房，却收到大约6万份申请，其中约7000份来自Community Board 7范围内的居民。

她还提到，日落公园有大量两户或三户的小型家庭住宅，其中不少在没有正式租金监管的情况下，长期提供相对便宜的住房。但这些房产以更高价格易手后，新业主往往承担更大的贷款，再加上高利率，可能进一步推动租金上涨。

Furman Center数据显示，日落公园的住房数量从2006年的48,234套下降到2024年的43,431套。按2025年美元计价并经通胀调整后，两户至四户住宅的每套中位售价从2000年的236,650美元升至2025年的731,670美元。

“当人们住不起Park Slope或South Slope这样的社区时，就会继续往南走，”De la Uz说，“收入更高的人会和中低收入居民争夺同样的住房。这就是一种绅士化。”

在布鲁克林从业13年的房地产经纪人Kiyoko Fuchimoto则谈到了FARE Act。这项法律于2024年通过，并在2025年6月生效，禁止代表房东的经纪人向租客收取经纪费。

“我真的不知道最后它到底有没有帮助租客，因为这项法律一生效，房东就开始涨租，”Fuchimoto说。她认为，有些房东通过提高租金来吸收经纪费成本。“等经纪费付完以后，租金也不会降下来。”

“过去的Sunset真的非常、非常便宜，”Fuchimoto说，“所以现在大家都开始往Sunset来。”

经过数周寻找，Barnes最终在日落公园40街签下了一套更小的公寓，每月租金2750美元，比原来的住处贵550美元。

“根据我们当时看到的房源，这其实不算一个坏价格，”她说。

“我真的不知道多出来的钱要从哪里来，”Barnes说，“我已经觉得自己生活得很节省了，也不知道还能削减什么开支。”

不过，她说：“我们会想办法撑下去。”