圣罗科重建项目引发持续激烈争议

围绕第四大道783号的房地产争议仍未解决，各方立场都很坚定。一些当地居民反对一项计划，该计划拟将圣罗科教堂(St. Rocco’s)建筑群改建为三栋楼，其中包括一栋位于街区中段的9层建筑。其他居民和公职人员也提出反对意见，称计划中的可负担公寓不够可负担，不够适合家庭居住，数量也不够。房地产开发商则表示，这一可负担住房比例和项目规模，是让项目在财务上可行的唯一方式。

披露：本文记者是27街居民，并曾为该街居民发声。

目前，这块土地的分区为M1-1D，属于轻工业分区，住宅开发受到限制，需要市府批准。开发商正在申请更改土地分区，以便建造住宅楼。

这是一个漫长的程序，包括第7社区委员会、布鲁克林区长、市规划委员会和市议会的公开审查。如果项目先获得当地社区委员会和当地市议员的支持，在这个项目中就是第7社区委员会和市议员亚历克莎·阿维莱斯(Alexa Avilés)，它通常会在审批过程中走得更顺利。

开发商沃特马克资本集团(Watermark Capital Group)曾与阿维莱斯举行私人会议，多次参加第7社区委员会的公开会议，并公开强调其计划中低于市场价的公寓。沃特马克还联系并会见了27街街区协会成员，该协会居民将直接受到该项目影响。

“我很快就要住在一堵11层楼高的墙旁边了，”27街居民乔纳森·斯坦克(Jonathan Steinke)在2025年6月的一场CB7会议上说。当时开发商向CB7成员和公众介绍了规划方案。“当你开始改变某些区域的分区时，后果是灾难性的……你正在改变这个社区接下来会发生什么的整个格局。”

纽约市正处于可负担住房危机之中，也在推动建设更多住房，政治和法律都在向扩大住房供应倾斜。然而，究竟要建什么、建在哪里，并不容易达成共识。

市议员阿维莱斯在3月30日第7社区委员会住房委员会会议上发言，并列出了她的三项优先事项：为本社区提供深度可负担住房、老年人住房，以及在可负担住房中增加适合家庭居住的大户型公寓。

圣罗科教堂于2019年停止作为教堂使用。开发商沃特马克有将原教堂物业改建为住宅楼的经验。

拟议中的三栋楼在规划中被称为A、B和C。A楼和B楼将先建成，并由沃特马克管理。两栋楼都位于27街，分别为13层和9层。其中23%和25%的公寓将是“可负担”公寓，租金低于市场价。

C楼将在之后建设，由布鲁克林非营利组织第五大道委员会(Fifth Avenue Committee)建造和管理。所有公寓都将低于市场价。该楼位于28街，高8层。

三栋楼的总户数为214套。

“我们欢迎街区里增加新住房，”27街街区协会在写给CB7和阿维莱斯的信中说。信中表示，他们并不反对该项目，但希望项目作出改变。他们质疑，为什么位于27街中段、紧邻两层木结构房屋的B楼，可以被允许建到9层高。他们指出，这与街区中段通常存在的建筑形态，或类似社区分区通常允许的高度不符。

“我确实想强调一些邻居提出的关于高度以及对采光和通风影响的问题，”李·韦林(Lee Welling)在最近一次CB7会议上说。韦林住在教堂旁边，她还提到，在她和丈夫以及两个年幼孩子居住的普通住宅楼旁边，长期存在一个大型施工现场，会带来环境方面的担忧。

在讨论家庭可负担住房需求时，阿维莱斯说：“我认为我们绝对应该争取在C楼增加更多三居室……C楼大多数是单间和一居室，而这正是我认为我们之前所说的，不是一个很好的组合。”

她还说，许多被指定为可负担住房的公寓，虽然低于市场价，但对Sunset Park居民来说仍然负担不起。许多公寓的收入限制设在区域收入中位数(AMI)的40%到80%。阿维莱斯说，在Sunset Park，AMI需要达到30%的水平，才算真正可负担。

“我们真的已经到了极限。过去两年，我们反复计算这些数字，”代表沃特马克介绍规划方案的律师埃里克·帕拉特尼克(Eric Palatnik)在最近一次CB7会议上说。他说，这些建筑必须达到这样的规模，并采用这种可负担住房和市场价租金的组合，项目在财务上才行得通。“过去两年，我们像狗一样拼命工作，就是为了给你们拿出我们能做到的最好、最高效的项目。”

在第7社区委员会会议上，也有人质疑，一块长期免税并由布鲁克林教区(Diocese of Brooklyn)拥有的土地，为什么现在可以出租给房地产开发商，用来建设一个营利性项目。

布鲁克林教区尚未回应The Sunset Post就土地租赁提出的问题。

当被问及相关程序的进展时，Watermark的一名发言人回应说：“开发商正在等待城市规划局确定认证日期，这将为ULURP程序设定时间表。”

市议员阿维莱斯在社交媒体上发布了一份问卷，以收集居民对拟议开发项目的意见和担忧。