大火后无尽的等待: 停滞在日落公园的公寓楼

51岁的Larry Rothchild于2015年在One Sunset Park公寓楼买下了一套两居室。六年半前，这栋位于布鲁克林44街702号的建筑在一场火灾中被烧毁，如今像一具骨架般空空地立着。但Rothchild仍在为这套无法居住的公寓，每年缴纳约2500美元的纽约市房产税。

他形容这些税就像是在为“纽约市的空气”买单，而与此同时，自火灾以来他还要承担不断增加的法律费用和新的居住开支。

“我们在为一套根本住不了的房子付钱，”Rothchild说。“这是我们的资产、我们的首付款、我们的积蓄。这曾经是我们的家。”

法律纠纷、重建成本高企以及对租户的法律义务，让这栋烧毁的公寓楼很难卖出。照片由Chrissy Wang拍摄

六年半前，一支无人看管的蜡烛引发火灾，点燃了这栋位于日落公园的公寓楼。此后，居民被困在一场罕见的法律纠纷中。保险赔付不足让重建计划受挫，而租金稳定租户提起的另一宗诉讼，又让出售物业变得更加困难。任何买家都将被法律要求继续执行17名租金稳定租户的租金标准，这些租户主张自己拥有“返还居住”的权利。

“整个过程就像是在一片丛林里用砍刀开路一样艰难，”公寓董事会总法律顾问Theresa Racht说。

公寓至今仍未重建，部分原因在于纽约州《公寓法》对严重受损建筑设置了超级多数表决门槛。如果一栋公寓楼的损毁程度超过75%，重建必须获得至少75%的业主权益份额赞成。

只有略高于四分之一的业主(按持有份额计票)投票支持重建。根据法庭文件，这一结果与重建成本估算接近2500万美元有关，远高于最高仅为820万美元的保险赔付上限。

业主方起诉公寓董事会，指称董事会未遵守法律要求，即购买至少覆盖建筑重置成本80%的财产保险，导致保障不足并形成保险缺口。

董事会则回应称，其已在善意且符合附则授权的情况下购买了所需保险，并援引“商业判断规则”，即如果董事会在善意、且不存在自利交易的情况下作出决策，法院通常不会对其商业决定进行事后推翻式的审查。

重建方案受挫后，业主们投票决定走法院监督下的“分割并出售”程序。然而，2023年11月的一场拍卖未能吸引任何竞标者。

任何潜在买家都将承接所有尚未结案的诉讼，同时也将承接租户提出的继续居住主张。

在另一宗诉讼中，54套房屋中的17套租金稳定租户正在主张其在建筑一旦重建后返回居住的“返还权”。他们认为，按照州法律，火灾或腾空令并不会自动终止其租赁合同。

“目前，实际上所有事项都处于上诉阶段。我们在分割出售案件中，正努力推进这栋建筑的出售，”One Sunset Park公寓楼的诉讼律师Janice Goldberg说。“我们现在的重点，是看看能否就这一起由布鲁克林法律服务机构(BLS)代理的租户诉讼达成和解。”

除了租户纠纷外，One Sunset Park还在围绕建筑的重置成本发生争议。一份法庭文件引用了三种不同的重建成本估算。

一份报告认为，全面重建成本将介于2520万至2690万美元之间。

另一份报告估算，该建筑在火灾发生时的重置价值仅约为750万美元，按现值折算约为1000万美元(不包括各个单元的价值及折旧因素)。

第三份评估报告指出，重建成本约为1730万美元。

由于估算差异巨大，建筑是否得到了充分投保已成为一项尚未解决的事实争议。

因此，2024年9月，金斯县最高法院法官Kerry J. Ward裁定，驳回公寓董事会依据“商业判断规则”提出的撤诉动议，允许业主就保险问题对董事会提起的诉讼继续推进。

截至目前，法院尚未作出裁定认定该建筑确属投保不足。

法院于2024年12月5日发布了第二份出售令。至于未来任何出售或拍卖的具体时间，目前仍不确定。不过，Racht表示，相关方正在与一名潜在买家进行谈判。

由于租户的“返还权”主张已成为任何出售的核心障碍，法院暂停推进分割出售案件，并要求各方优先进行和解谈判。

“我们一直在与租金稳定租户进行和解谈判，”Goldberg谈到这些持续进行的协商时说。

44岁的Eleanor Whitney曾是One Sunset Park的一名业主。火灾后，她搬到了加利福尼亚州尤卡谷(Yucca Valley)，并在那场火灾中失去了她的猫Crackers。

这栋烧毁的建筑矗立在日落公园东北角入口处。照片由Chrissy Wang拍摄

“在我看来，这真的让人很难过，因为它就在社区里一个这么显眼的角落，却一直空着。而那本该是这座城市迫切需要的住房，”Whitney说。“我至今仍会想，如果我还住在那里，生活会是什么样子。”