Condominio quemado queda atrapado entre brechas de seguro y derechos de inquilinos
Larry Rothchild, de 51 años, compró una unidad de dos habitaciones en el condominio One Sunset Park en 2015. El edificio se incendió hace seis años y medio y hoy permanece en 702 de la Calle 44 en Brooklyn como un esqueleto, pero Rothchild todavía paga alrededor de $2,500 al año en impuestos sobre la propiedad de la ciudad de Nueva York por un apartamento en un edificio inhabitable.
Describió esos impuestos como pagar por “el aire de la ciudad de Nueva York”, además de los gastos legales y de vivienda que se han acumulado desde el incendio.
“Estamos pagando por una casa en la que no podemos vivir”, dijo Rothchild. “Esta es nuestra plusvalía, nuestros pagos iniciales, nuestros ahorros. Esta era nuestra casa”.
Disputas legales, altos costos de reconstrucción y obligaciones con inquilinos han hecho difícil vender el condominio incendiado. Foto por Chrissy Wang
Seis años y medio después de que una vela desatendida incendiara el condominio en Sunset Park, la gente se ha visto atrapada en una disputa legal poco común. Un déficit de seguro contribuyó a descarrilar los planes de reconstrucción, y una demanda separada de inquilinos con renta estabilizada ha complicado los esfuerzos por vender la propiedad. Cualquier comprador estaría legalmente obligado a respetar las rentas estabilizadas de 17 inquilinos que dicen tener derecho a regresar.
“Fue como abrirse paso con un machete por la selva”, dijo Theresa Racht, consejera general de la junta del condominio.
El edificio aún no ha sido reconstruido porque la Ley de Condominios de Nueva York exige una supermayoría cuando un inmueble queda gravemente dañado. Si más del 75% de un condominio queda destruido, la reconstrucción debe ser aprobada por al menos el 75% de las participaciones comunes.
Poco más de una cuarta parte de los propietarios, con votos ponderados según su participación en el edificio, votó a favor de reconstruir. Según documentos judiciales, esa decisión estuvo impulsada por un costo estimado de reconstrucción de casi $25 millones, muy por encima del máximo pago del seguro de $8.2 millones.
Los propietarios demandaron a la junta del condominio, alegando que no cumplió con un requisito legal de contar con un seguro de propiedad que cubriera al menos el 80% del costo de reposición del edificio, lo que habría dejado al inmueble con seguro insuficiente y creado el faltante de cobertura.
En respuesta, la junta afirma que obtuvo el seguro requerido de buena fe y dentro de su autoridad conforme a los estatutos, e invoca la regla del criterio empresarial(business judgment rule), que por lo general limita la revisión judicial de decisiones de juntas tomadas de buena fe y sin beneficio propio.
Tras fracasar el plan de reconstrucción, los propietarios votaron para impulsar una partición y venta supervisadas por el tribunal. Sin embargo, una subasta en noviembre de 2023 no generó postores interesados.
Cualquier comprador potencial heredará todas las demandas pendientes, así como cualquier reclamación de ocupación continua del edificio por parte de los inquilinos.
En una demanda separada, inquilinos con renta estabilizada de 17 de las 54 unidades buscan hacer valer su “derecho a regresar” al edificio una vez que sea reconstruido. Sostienen que, conforme a la ley estatal, sus contratos de arrendamiento no se terminan automáticamente por un incendio o por una orden de desalojo.
“En este momento, en realidad, todo está en postura de apelación. Y estamos intentando avanzar con la venta del edificio en el caso de partición”, dijo Janice Goldberg, abogada litigante del condominio One Sunset Park. “Ahora mismo, nos estamos enfocando en ver si podemos llegar a un acuerdo en esta demanda con los inquilinos que están representados por BLS [Brooklyn Legal Services]”.
Aparte de las disputas con los inquilinos, One Sunset Park también enfrenta otra pelea sobre el costo de reposición del edificio. Un escrito judicial cita tres estimaciones diferentes de lo que costaría reconstruirlo.
Un informe concluyó que una reconstrucción total costaría entre $25.2 millones y $26.9 millones. Otro informe estimó que el valor de reposición del edificio en el momento del incendio era de apenas unos $7.5 millones, o aproximadamente $10 millones ajustados a valor presente (excluyendo el costo de las unidades individuales y la depreciación). Una tercera estimación indicó que la reconstrucción costaría aproximadamente $17.3 millones.
Con estimaciones tan distintas, la cuestión de si el edificio estaba adecuadamente asegurado se ha convertido en una disputa de hecho que sigue sin resolverse.
Como resultado, en septiembre de 2024, el juez Kerry J. Ward de la Corte Suprema del condado de Kings negó la moción de la junta para desestimar la demanda de los propietarios sobre el seguro, bajo la regla del criterio empresarial.
Hasta la fecha, no ha habido un fallo judicial que determine que el edificio estaba subasegurado.
El tribunal emitió una segunda orden de venta el 5 de diciembre de 2024. El momento de cualquier venta o subasta futura es incierto, pero, según Racht, hay negociaciones en curso con un comprador potencial.
Debido a que los reclamos de “derecho a regresar” de los inquilinos se han convertido en un obstáculo central para cualquier venta, el tribunal ha pausado el caso de partición y ha ordenado a las partes que prioricen las conversaciones de conciliación.
“Hemos estado en negociaciones de conciliación con los inquilinos de renta estabilizada”, dijo Goldberg sobre las conversaciones en curso.
Eleanor Whitney, de 44 años, quien desde entonces se mudó a Yucca Valley, Calif., era propietaria de una unidad en One Sunset Park y perdió a su gato, Crackers, en el incendio.
Disputas legales, altos costos de reconstrucción y obligaciones con inquilinos han hecho difícil vender el condominio incendiado. Foto por Chrissy Wang
“Para mí es muy triste porque está literalmente en una esquina tan prominente del vecindario y simplemente está ahí, vacío. Y esa es vivienda que la ciudad necesita desesperadamente”, dijo Whitney. “Todavía me pregunto cómo sería si aún viviera allí”.